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租售比高到60倍是租房划算还是买下来划算

2020-02-15 18:22:43来源:励志吧0次阅读

租售比高到60倍?是租房划算,还是买下来划算?

长时间以来,有一个流传甚广的观点:像北京、上海这些大城市的房子,租售比达到60多倍,也就是说,房价是年租金的60多倍,而且房屋的产权只有70年。

所以我们仍可以对房市保持观望,或许能够等到房市泡沫破裂、房价回落的那天,甚至就算租一辈子房子也是划算的。

我们先来看看过去几年里一线城市房租的增速。

2010年到2016年,是我国经济大幅减速的一段时间。但是北上广深的房租,每年的涨幅都在6%以上。

其中,上海房租上涨得最快——每年11.2%,7年时间翻了一倍还要多;深圳和广州其次,分别是每年7.5%、7.4%;北京相对慢一点,但每年涨幅也有6.4%。

相较于这些年平均2.6%的通货膨胀率(以下简称“通胀率”),这个房租的增速是非常快的,快了至少一倍以上。

举个例子,现在一个六七十平方米的小两居,月租金经常要六七千元,好地段的则更贵。同样的房子,放在六七年前,房租也就是每月两三千元的水平。

这样的增速,是非常恐怖的。你若租一辈子的房子,几十年后会发现房租贵得惊人。假设你现在租一个小房子,月租金为6000元,每年增长6%,也就是明年涨360块,后年涨380 块……70年后,租金是多少?

房租的快速上涨,并不是我国特有的现象,国外也一样。据统计,“二战”后这70多年里,发达国家大城市的房租,每年增长速度都在6%以上。

那么,房租为什么增长那么快呢?

一方面,从供求原理讲,这是由租房市场的性质决定的。根据价格弹性原理,如果一种商品的需求很旺盛,供给增加又很慢,那么价格会上升很快。

大城市的租房市场,是一个“需求刚性+供给刚性”的双重刚性市场。

从需求面来看,很多人涌进大城市,在没房子的时候只能租房住,这个需求是刚性的。从供给面来看,因为给定地段的房子就那么多,供给增加很慢,房屋的供给也是刚性的。

出租的不愁租,租房的不得不租,这种情况下的房租增速,一定是很快的。

另一方面,根据恩格尔定律,随着收入增加,食品方面的支出比例是下降的,居住、旅行、娱乐等方面的支出比例是上升的。简单地说,就是人们可以把更多的钱用在房租上。

这样一来,房租一定是上涨的,而且这个上涨速度至少要和收入增速一样快。过去几年的人均收入增速都在7%以上,所以房租的增速一定快于这个数。

由于房租的快速增长,现在看起来很高的房价,其实从长久来看,其相对于房租是很便宜的。

简单算一下这笔账。假设你租了一个小房子,其售价为432万元,月租金为6000元,那么年租金就是72000元——租售比达到60倍。在这种情况下,是租房划算,还是用30年的房贷买下来划算?

乍一看,是租房划算,毕竟房价是租金的60倍。可是如果你考虑租金的上涨,那么结论是完全反过来的。

先来看“租”。假设每年租金上涨6%,这样累积30年,你一共付了多少租金呢?答案是约付了569万元。然而,付了这569万元以后,你还是没有房子,还得继续租房。

再来看“买”。如果你凑了30% 的首付,并用公积金贷款买了这套房,30 年还清,那么你的首付和房贷本息总额大约是603 万元,比30 年的租金总额仅仅多了34 万元。

然而不同的是,这个时候你已经有了一套属于自己的房子,而且贷款已经还清了,房子成了净资产。

粗略估算,30 年后,这个房子的价值应在千万元以上(随着通胀率涨就会上千万)。所以租房和买房的差别

,至少是千万级的。

这样一个计算过程,帮助我们理解了一个重要的现象,那就是租售比为什么这么高。如果你忽视房租的快速增长,可能觉得房价高,但如果考虑到房租的快速增长,那样房价就不高了。

换言之,现在的高房价,是对未来房租增长的提前反映。

这个道理和“高增长的股票定价高”的道理是一样的。如果一个公司的业绩增长较快,而且非常稳定,那么它的股票的估值就会比较高。

因为如果大家都看好这个股票的话,就会尽快去买,而不是等到业绩实现再去买——那时候就晚了。

一旦大家争先恐后去买,股票价格就上去了,估值也就高了。

过去这些年,我国房价涨得很快,也是这个道理——有人先看到了房价长期稳定上涨的潜力,争相买入,价格随之快速上涨。

“上车”这个比方,还针对买房时的一个误区:买房子这么大的事情,力争一步到位。这个想法固然美好,但是对于很多年轻人来说不现实,容易错失良机。

买不起心仪的大房子,不妨买一个小一点、便宜一点的,否则会越来越买不起。先上车,才能与城市发展的列车一起前进。

“此心安处是吾乡”,作为肉体凡胎的我们,只有当有瓦遮头、安居乐业的时候,才能更大程度地接近真正的幸福生活。

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